Налог на недвижимость: что в законе хорошо и что в законе плохо

Уже больше года в ящиках налоговой администрации пылится проект закона «О налоге на недвижимое имущество». Как отмечается в заключительных положениях проекта, документ вступит в силу с 1 января 2006 года. Или не вступит, как и в прошлом году, поскольку его обсуждение не внесено в повестку дня Верховной Рады.

Нюансы

Очень уж много заинтересованных частных предпринимателей морщатся от самой мысли о возможных налогах на недвижимость. Зато налоговики относятся к проекту если не с оптимизмом скорого воплощения, то с пониманием, что воплощать все-таки нужно. Сегодня на постсоветском пространстве только в Украине и Таджикистане нет налога на недвижимость. Более того, в Евросоюзе все здания и сооружения облагаются налогами, из чего напрашивается вывод — нам тоже это нужно. Введение закона должно сократить случаи уклонения от налогообложения доходов физических лиц, поскольку он является своеобразным измерительным устройством реального, а не формально задекларированного богатства гражданина.

Вряд ли проект станет законом уже в этом году, как записано в заключительных положениях. Председатель ГНАУ Александр Киреев сказал, что мгновенного введения налогообложения, когда ни граждане, ни налогоплательщики, ни сами налоговые органы не готовы к такому шагу, быть не должно. И тут же добавил: «Я думаю, два-три года — это путь от общественного обсуждения до принятия и внедрения этого закона».

Приведенные факты свидетельствуют: независимо от силы лоббирования, закон о налоге на недвижимое имущество в ближайшем будущем введут. Только вот вопрос: когда нагрянет это будущее и в какой именно редакции? Глава ГНАУ Александр Киреев выразил уверенность, что за два-три прогнозируемых года статьи не претерпят ощутимых изменений.

Ставки налогообложения

Налоговики предлагают следующее: со вступлением закона в силу будут облагаться налогом все материальные объекты, подпадающие под определение первой группы основных фондов согласно Закону «О налогообложении прибыли предприятий». В частности, это касается жилых домов или их частей (квартир), садовых домов (дач), гаражей и т. д. При этом проект предусматривает предоставление органам местного самоуправления права устанавливать ставки налогообложения зданий и сооружений, но не выше 1% базы налогообложения.

Как заявляют чиновники, внедрение налога на недвижимое имущество направлено на налогообложение зажиточных слоев населения и не будет отягощать малообеспеченных владельцев зданий, поскольку для них предусмотрены социальные льготы. А это, в идеальном случае, выводит немалое количество населения страны из числа налогоплательщиков. Если семья (физические лица, состоящие в брачных отношениях или имеющие кровное родство, совместно проживающие в одном здании, связанные общим бытом, имеющие взаимные права и обязанности) постоянно проживает на протяжении года в квартире, площадь которой не превышает 200 квадратных метров, то ни копейки в таком случае государство взимать с нее не имеет права. Если же площадь квартиры больше чем «бесплатная двухсотка», то платить налог придется только с лишних метров.

Следует отметить: количество жилых помещений, превышающих такую планку, составляет 1—1,5% во всем государстве. Принадлежат они, как правило, самым богатым гражданам. Учитывая этот факт, можно предположить, что перспективой заставить олигархов поделиться их богатством перед выборами в очередной раз хотят порадовать электорат. И сумма налога будет зависеть от базы налогообложения здания (проще говоря — определенной органами местного самоуправления цены квартиры, от которой ежегодно будут отчислять 1%). Ее будут вычислять путем умножения общей площади здания в квадратных метрах на среднюю стоимость единицы измерения здания (она будет зависеть от материала, из которого сделаны стены, месторасположения, назначения здания, других факторов).

Хранить деньги, вкладывая их в недвижимость, станет невыгодно

И здесь начинается самое интересное — если квартира в течение года не заселена, то самые большие затраты после введения закона понесут предприниматели, скупающие недвижимость, вкладывая в нее свои средства. Поскольку чем больше такая площадь, тем выше на нее налоговая ставка. Оставлять квартиры «про запас» или хранить деньги, вкладывая их в недвижимость, станет невыгодно.

Чтобы не терять средства, у владельцев зданий есть три выхода. Первый и самый логичный — переселиться в незанятую квартиру и платить более низкую налоговую ставку (или вообще ее не платить, если жить семьей весь год). Второй — продать незанятые территории и вернуть себе средства, потраченные на приобретение. Но такой выход обеспечит лишь разовое вливание в карман. При условии, конечно, что цены на недвижимость не упадут и вовремя найдется покупатель, так как с введением закона придется платить налог и за продажу недвижимости. Третий выход — заключение лизингового (арендного) договора с людьми, которые по закону должны платить налог из своего кармана. Следовательно, владелец квартиры не только избавляется от головной боли с налогообложением, но и будет получать стабильные ежемесячные поступления. Таким образом, скорее всего, поступит большинство владельцев.

Еще одна тонкость закона о налоге на недвижимое имущество в том, что каждый год база налогообложения будет переопределяться, и раз в три-пять лет будет переоцениваться средняя стоимость единицы измерения здания. То есть, если на рынке цены на недвижимость возрастут, то соответственно возрастет процент налога и жителям придется платить большие суммы. И здесь можно предположить, что вместе с введением новых правил игры цены на жилье упадут. Поскольку, во-первых, влиятельные люди всячески будут лоббировать снижение цен на рынке недвижимости, чтобы снизить налоговые ставки на принадлежащие им здания. А во-вторых, многие владельцы незаселенных квартир будут продавать их, чтобы, один раз уплатив налог на продажу, избежать ежегодной платы налога на недвижимость.

Дачи и загородные дома также подлежат налогообложению. И в таких зданиях не облагаются налогами только 80 квадратных метров жилой площади. А если в доме постоянно проживает хотя бы один человек, то не облагаются налогами и близлежащие нежилые помещения (конюшни, погреба, амбары и т. д.). Если дом стоит пустой — будь любезен, плати полную ставку за все здания плюс ставку за владение землей.

Как себя проявит на практике закон о налоге на недвижимое имущество, трудно прогнозировать с безоговорочной уверенностью. Пока. Но уже сейчас можно сказать, что в бюджеты крупных собственников лезут новые налоги. Насколько эти налоги «непомерны», станет понятно по колебаниям на рынке и степени обеспокоенности заинтересованных лиц. Хотелось бы верить, что украинцы не только возьмут у европейцев законодательную канву, но и постепенно начнут перебираться в небольшие симпатичные загородные коттеджи.